Due diligence inmobiliaria en Perú: qué verificar antes de comprar
Lista completa de verificaciones legales, técnicas y financieras que debe realizar todo comprador extranjero en Perú.
Verificación registral en SUNARP
La primera verificación es siempre la consulta en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Se obtiene el certificado registral del inmueble, que informa sobre la titularidad actual, el historial de propietarios, la existencia de hipotecas, embargos, medidas cautelares o cualquier otra carga que afecte al inmueble. Esta verificación es gratuita para consultas básicas y tiene coste mínimo para certificados formales.
Estado catastral y de habilitación urbana
Es esencial verificar que el inmueble está correctamente independizado, que cuenta con habilitación urbana aprobada y que su uso es conforme a la zonificación municipal. En Lima, el Instituto Catastral de Lima facilita esta información. En el caso de inmuebles en zonas históricas como el centro de Lima o Cusco, existen restricciones adicionales del Ministerio de Cultura que afectan a la posibilidad de reformas.
Revisión técnica del estado constructivo
Para inmuebles de segunda mano, es altamente recomendable contratar una inspección técnica realizada por un arquitecto o ingeniero civil. Esta revisión evalúa el estado de la estructura, instalaciones eléctricas, instalaciones de fontanería, estado del tejado o cubierta, presencia de humedades y cualquier patología constructiva que pueda generar gastos de reparación a corto o medio plazo.
Verificación de pagos de impuestos y cuotas de comunidad
El comprador debe solicitar certificados de estar al corriente de pago del impuesto predial y los arbitrios municipales (tasas por servicios de limpieza, parques y seguridad). En el caso de inmuebles en edificios o urbanizaciones cerradas, también se debe verificar el estado de las cuotas de la junta de propietarios, ya que las deudas con la comunidad pueden transferirse al nuevo propietario.
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