El proceso completo de compra de un inmueble en Perú para no residentes
Paso a paso: desde la búsqueda del inmueble hasta la inscripción en registros públicos, guiado por expertos locales.
Fase 1: Definición de objetivos y presupuesto
Antes de iniciar la búsqueda, es esencial definir si la inversión tiene un objetivo de renta, de revalorización o de uso personal. Cada objetivo lleva a diferentes zonas y tipologías de inmueble. Para renta turística, Miraflores y Cusco son los mercados más activos. Para revalorización a largo plazo, los distritos en expansión como Surco o La Molina ofrecen mayor potencial. El presupuesto debe contemplar además del precio de compra, los gastos notariales (aproximadamente el 1 % del valor), impuesto de alcabala (3 % sobre el valor de transferencia), gastos de inscripción registral y honorarios de consultoría.
Fase 2: Búsqueda y selección del inmueble
La búsqueda se realiza a través de portales especializados, contactos de la red local y proyectos de obra nueva directamente con promotoras. Para el comprador no residente, las visitas virtuales en directo son la solución habitual. Un consultor local puede realizar visitas físicas con reportaje fotográfico y videográfico detallado, evaluar el estado real del inmueble, el entorno, los servicios y las perspectivas de la zona.
Fase 3: Due diligence legal y técnico
Esta fase es crítica. Se verifica la titularidad del inmueble en los Registros Públicos (SUNARP), la ausencia de cargas, hipotecas o medidas cautelares, el estado catastral, la independización del inmueble y la habilitación urbana. En caso de inmueble en construcción o en planos, se revisan además el estado de avance, los antecedentes de la promotora y las garantías contractuales.
Fase 4: Negociación y minuta de compraventa
Una vez elegido el inmueble y verificada su situación legal, se negocia el precio y las condiciones. Se redacta una minuta de compraventa que establece precio, forma de pago, plazos y penalizaciones por incumplimiento. Esta minuta se firma ante notario y da inicio al proceso de elevación a escritura pública.
Fase 5: Inscripción registral y entrega de llaves
La escritura pública se inscribe en la SUNARP, lo que garantiza la oponibilidad del derecho frente a terceros. Este proceso puede tardar entre 15 y 30 días hábiles. Con la inscripción completada, el comprador es el titular registral del inmueble y puede proceder a la activación de la gestión de alquiler o al inicio de la reforma si es necesaria.
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