El mercado de oficinas en Lima post-pandemia: adaptación y nuevas oportunidades
Análisis del impacto del teletrabajo y los nuevos modelos de trabajo en el mercado de oficinas limeño y sus implicaciones para el inversor.
El impacto del teletrabajo en la demanda de oficinas
La pandemia aceleró la adopción del trabajo remoto en Lima, generando un aumento de la vacancia en el mercado de oficinas de clase A y B entre 2020 y 2022. Sin embargo, a diferencia de algunos mercados europeos o norteamericanos, las empresas peruanas han retomado mayoritariamente el trabajo presencial o híbrido, lo que ha permitido una recuperación gradual del mercado de oficinas. La vacancia en San Isidro, que llegó al 18-20 % en el peor momento, ha descendido al 12-15 % en 2024.
El auge de los coworking y oficinas flex
El segmento que más ha crecido en el mercado de oficinas limeño post-pandemia es el de los espacios de coworking y oficinas flex. Operadores como WeWork, IWG (Regus) y varias empresas locales han expandido su presencia en Lima, atendiendo la demanda de empresas que prefieren contratos de corto plazo y espacios equipados frente al compromiso de arrendamientos a largo plazo. Para el inversor, la reconversión de oficinas convencionales en espacios de coworking puede ser una estrategia de reposicionamiento interesante.
Oportunidades en el mercado de oficinas de tamaño medio
Las mejores oportunidades en el mercado de oficinas limeño para el inversor individual se encuentran en el segmento de oficinas de tamaño medio (entre 80 y 200 m²) en edificios de calidad en San Isidro y Miraflores. Estos espacios, destinados a empresas de consultoría, despachos de abogados, médicos especialistas y empresas de tecnología, presentan una demanda estable y rentabilidades de entre el 6 y el 8 % bruto en las mejores ubicaciones.
Due diligence específica para oficinas
Antes de invertir en una oficina en Lima, es importante verificar la categoría del edificio (A+, A o B), el estado de las instalaciones técnicas (climatización, electricidad, telecomunicaciones), el nivel de vacancia del edificio y su entorno inmediato, el perfil de los otros inquilinos y la gestión del edificio. Los edificios con certificación LEED o con gestión profesional tienen sistemáticamente mayor demanda y menores períodos de vacancia.
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